荆门中心城区物业小区停车收费情况调查

发布媒体:发布媒体 发布时间:2017-02-17

随着城市的快速发展,居民收入的不断提高,越来越多的家庭成为有车一族,停车贵、停车难已成为社会关注的焦点。为了摸清荆门市居民小区物业停车收费现状,市物价局组织人员以座谈和实地走访的形式开展了调研。

  一、小区物业管理基本情况

  我市自1998年6月成立第一家物业服务公司,截止目前,物业公司发展到164家,从业人员19702人,交付使用的小区398个。其中成立业委会有物业公司管理的小区211个,未成立业委会由物业公司管理前期物业的小区182个,既无业委会又无物业公司的小区5个。实行停车收费管理的小区359个,占90%;实行停车管理未收费的小区只有39个,占10% 。

  二、小区停车收费现状

  我们抽样选取了洋丰物业(38万平米)、云帆物业(21.82万平米)、亿达物业(16.57万平米)、兴科物业(28.56万平米)、宝景物业(15.56万平米)等5家较具规模的物业公司,这些物业公司承担了包括高层为主的住宅小区服务,也包括多层为主的小区服务。调查发现,目前我市物业停车收费类型呈多元化,开发商、物业公司、业主委员会均各自承担收费主体,收费政策也由政府定价逐步演变为物业公司与车主双方协商的市场调节价。

  (一)收费类型呈现多元化

  一是开发商建设的配套车库停车费。开发商在建筑区划内建设的车位,这类停车位包括地下车库,地面露天车位和地面车库。配套车库停车费通过出售、附赠或者出租等方式与停车人约定。这类车库价格普遍偏高,调查荆门中心城区某小区地下车库开盘时一个车位卖到了20万,出租一个车位8000元/年,此外每个车位物业公司还收取80元/月的物业服务费。地点稍偏的高层住宅小区地下车库也卖到了8万左右。由于配套车库没有产权,也有开发商将车位出售改变为长期租赁的方式。

  二是人防工程改建的车库停车费。小区利用人防工程改建的停车位,这类人防工程归国家所有,不能进行产权登记,由人防工程建设单位进行平时的管理和使用。这类停车位采取以租代卖的形式,一次性长期或者短期租赁给业主,车位费由投资单位或委托物业公司与业主协商约定。

  三是公共场地泊位费。业主委员会经过业主大会同意,利用全体业主共有的道路或其他场地用于停放车辆的泊位。这类泊位收费标准在80元到150元之间,所收资金一部分用于支付物业公司的管理维护费用,一部分属于业主共有,用途是建设和维修小区基础设施,开展小区活动等。

  四是临时停靠的车位费。由于业委会未通过收取停车费或者暂时由物业公司进行前期物业停车管理的小区,车主按先到先停的原则停靠临时车位,物业公司基本上未收费或者收取少量的服务费。如亿达世纪花园收取每个停车位300元/年的服务费,文峰小区、华府家园不收费等。

  (二)收费政策逐步市场化

  随着国家、省停车收费改革的步伐,我市停车收费政策从1998年至今经历了三个阶段。

  第一阶段是政府定价。这一阶段是1998年到2006年。由价格主管部门在成本核算的基础上,规定停车收费标准。

  第二阶段是政府指导价。这一阶段从2006年到2014年,按照《湖北省机动车停放服务收费管理实施细则》,根据市场变化情况,我市近年来不断对停车收费政策进行微调,陆续制定调整了6个物业停车收费文件,小区停车费实行上限管理,各物业公司经与小区业主委员会协商后,在不突破上限的范围按合同约定服务和收费标准。

  第三阶段是市场调节价。这一阶段是2015年后,也是目前我市物业小区停车收费的主要形式。2014年12月,国家发改委下发发改价格[2014]2755号文件,新政放开了非保障房物业收费和停车收费政府指导价。物业服务企业接受业主的委托,向住宅小区业主或使用人提供停车场地、设施以及停车秩序管理服务的,按照管理服务成本加合理利润原则,合同约定停车管理内容及收费标准。

  三、小区停车贵的原因分析

  (一)新建小区车位配建不合理导致路远价高。调查部分小区停车位(车库等)与车主住宅区距离较远,开发商为了短期尽快回笼资金,出售和出租的价格较高,出现"车位高于车价,租金高于车耗"的现象,车位少有问津。如西山林语小区因地势原因,建设的多个配套地下车库因价格较高且离业主较远,出现较多车位闲置,没有发挥应有的作用,天鹅山庄建设的地下停车位也因与业主不能达成一致价格而未启用等。

  (二)老旧小区车位难求致使停车费居高不下。有的老旧小区,建设之初没有预料到汽车产业发展速度,为了节约建设成本,未按照一户一位的标准配建车位,造成停车位先天不足。有的老旧小区按要求配建了足量的地面车库,在销售给业主后,很多业主并没有将车库作为停车之用,而是将其改变为居住、经营、储物场所,人为的消减了小区停车容量。物以稀为贵,停车位一位难求,造成了停车费居高不下。

  (三)物业停车管理政策不明引起收费混乱。小区停车收费实行市场化运作后,有些配套政策没有明确,造成停车收费较为混乱。一是对小区停车场的规划建设监管主体责任不明,管理不到位;二是一些小区主干道、路面等地带停车位的划定设置未经批准,不符合规范就开始收费,形成无资质滥收费现象;三是部分物业小区具有收费主体和条件,但既不公示管理服务内容和收费标准,又不与业主协商随意滥收费。四是车主不可能因为车位便宜而跑到小区外购买停车服务,配套停车位按照"谁开发,谁受益"的原则,车位价格开发商说了算,小区停车服务不具备完全的市场属性。

  四、几点建议

  (一)进一步加强车位建设。按照《荆门市城市规划管理技术规定(试行)》的最新要求,规划部门要严格审核新建小区的配套停车位。对于已建的老旧小区,物业公司在征求业主委员会的意见后,在小区公共场地内部挖潜,建设立体车库、机械式停车库,提升小区车位数量。要不断提高停车管理水平,充分运用现代技术,建立智能化停车管理系统,综合调度车辆停靠,确保车有位停。

  (二)进一步规范收费管理。小区停车收费实行市场化运作后,要进一步明确房产部门的行业主管职能,城管部门要对车位规范设置管理等有关配套政策,形成行业主管部门牵头管理,城管部门按标准审批停车场、停车位,物业公司与业主协商定价,物价部门监管收费的规范管理机制。

  (三)进一步完善协商机制。物业小区停车收费已实行市场化管理,开发商和物业公司要本着精细管理、成本公开、合理盈利的原则,坦诚与业主协商,业主也要从维护小区的规范管理、安全停车、和谐生活的原则考虑,制定公平合理的管理服务收费标准,保障物业公司和业主双方权益,维护小区停车管理的正常运行。

  (四)进一步强化监督管理。在小区停车收费出现矛盾时,房产、城管、物价部门要积极介入进行调处,规范设置小区停车场、停车位,督导企业进行成本核算,公示停车管理服务内容和收费标准,对停车服务管理和收费标准进行有效监督。

  (作者单位:市物价局)

  责任编辑:张利国

关联企业: 荆门市宝景物业管理有限公司

相关链接:http://zt.jmnews.cn/2016/jmyj/html/225937.shtml

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